Eine Immobilie zu beleihen kann ein sinnvoller Weg sein, um kurzfristig Kapital freizusetzen, doch nicht immer ist dieser Schritt risikofrei. Hier lernst Du die wichtigsten Nachteile einer Immobilienbeleihung kennen – verständlich erklärt, konkret auf den Punkt gebracht und mit praktischen Tipps versehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Mehr Schulden, mehr Risiko: Eine Beleihung erhöht die monatliche Belastung und kann bei Engpässen zur finanziellen Falle werden.
- Verlustgefahr der Immobilie: Bei Zahlungsausfall droht im Extremfall die Zwangsversteigerung.
- Hohe Nebenkosten und geringere Flexibilität: Gebühren, Grundbucheintrag und eingeschränkte Kreditwürdigkeit können den finanziellen Spielraum deutlich einengen.
Was bedeutet es, eine Immobilie zu beleihen?
Beim Beleihen einer Immobilie nutzt Du den Wert Deines Hauses oder Deiner Wohnung als Sicherheit für ein Darlehen. Die Bank erhält dafür eine Grundschuld im Grundbuch – ein verbindliches Pfandrecht. Die Höhe des möglichen Kredits hängt vom sogenannten Beleihungswert ab, der meist unter dem Marktwert liegt. In der Regel liegt der Beleihungssatz bei maximal 80 Prozent.
Wenn Du die Raten nicht mehr bedienen kannst, wird es ernst. Da die Bank die Immobilie als Sicherheit hat, darf sie im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung einleiten. Das bedeutet: Du verlierst Dein Zuhause – selbst dann, wenn es ursprünglich schuldenfrei war.
Wichtig zu wissen: Eine Immobilienbeleihung ist keine zusätzliche Hypothek, sondern oft Teil der bestehenden Baufinanzierung oder ein neuer Kredit, der durch die Immobilie abgesichert wird.
Wie hoch ist das Verschuldungsrisiko?
Jede neue Kreditaufnahme erhöht Deine monatlichen Verpflichtungen. Gerade wenn bereits laufende Finanzierungen bestehen, kann eine zusätzliche Belastung schnell zu Engpässen führen. Auch ein unerwarteter Jobverlust oder Krankheit können die Rückzahlung erschweren.
Wie sicher ist Deine finanzielle Zukunft also wirklich? Wenn Du darauf keine klare Antwort hast, ist Vorsicht geboten.
Welche Kosten kommen zusätzlich auf Dich zu?
Eine Immobilienbeleihung ist mit Nebenkosten verbunden, etwa für die Eintragung der Grundschuld beim Notar und im Grundbuch. Auch Banken verlangen häufig Bearbeitungsgebühren. In manchen Fällen muss ein Gutachten zum Immobilienwert erstellt werden – auch das kostet.
Für eine Beleihung über 100.000 Euro können schnell Zusatzkosten zwischen 1.000 und 2.000 Euro entstehen – je nach Anbieter und Region.
Wie wirkt sich eine Beleihung auf Deine Flexibilität aus?
Einmal beleihst Du Deine Immobilie – und danach? Falls Du später erneut Kapital brauchst, könnte es schwieriger werden, einen weiteren Kredit zu bekommen. Die Grundschuld steht bereits im Grundbuch, der Beleihungsspielraum ist eventuell ausgeschöpft.
Auch eine Umschuldung oder ein Verkauf wird komplizierter, denn die Bank muss der Löschung der Grundschuld zustimmen – und dies verläuft nicht immer problemlos.
Was bedeutet die Beleihung für ältere Menschen?
Wer im Rentenalter Kapital braucht, denkt vielleicht ebenfalls über eine Beleihung nach. Doch viele Banken zeigen sich bei älteren Kreditnehmer:innen zurückhaltend. Die begrenzte Lebenserwartung wird als Risiko gewertet und führt oft zu schlechteren Konditionen oder Ablehnung.
Tipp: In solchen Fällen kann eine sogenannte Leibrente oder ein Teilverkauf der Immobilie eine Alternative sein – allerdings ebenfalls nicht ohne Risiken.
Wie viel Kredit bekommst Du überhaupt?
Die Beleihungshöhe richtet sich nicht nach dem aktuellen Marktwert, sondern nach dem konservativ geschätzten Beleihungswert. Dieser liegt oft 10–20 % unter dem Verkaufspreis. Daraus ergibt sich die mögliche Kreditsumme – meist nicht mehr als 60–80 % davon.
Ein Beispiel: Dein Haus hat einen Marktwert von 400.000 Euro. Der Beleihungswert beträgt 320.000 Euro. Bei 80 % Beleihung bekommst Du maximal 256.000 Euro Kredit – abzüglich Nebenkosten.
Gibt es Alternativen zur Immobilienbeleihung?
Wenn Du Kapital brauchst, lohnt sich ein Vergleich. Je nach Höhe des Bedarfs könnten andere Finanzierungsformen sinnvoller sein:
- Ratenkredit: Einfach, schnell, ohne Grundbucheintrag – allerdings mit höheren Zinsen.
- KfW-Förderkredite: Bei Modernisierungen kann staatliche Förderung helfen.
- Verkauf mit Rückmietung: Du bleibst in der Immobilie wohnen, bekommst aber sofort Kapital.
Welche Option passt, hängt stark von Deiner persönlichen Situation ab.
Wer sollte eine Immobilienbeleihung nicht leichtfertig eingehen?
Eine Beleihung ist immer dann kritisch, wenn:
- Deine Einkommenslage instabil oder unsicher ist.
- Du keine Rücklagen für Notfälle hast.
- die Immobilie bereits stark belastet ist.
- Du in naher Zukunft einen Verkauf oder eine Umschuldung planst.
In solchen Fällen kann die Beleihung mehr schaden als nützen.
Worauf musst Du besonders achten?
Eine Immobilienbeleihung ist keine schnelle Lösung, sondern ein ernstzunehmender finanzieller Eingriff. Folgende Punkte solltest Du sorgfältig prüfen:
- Tragfähigkeit der monatlichen Raten
- Zusätzliche Kosten und Gebühren
- Auswirkungen auf weitere Finanzierungen
- Langfristige Pläne mit der Immobilie
- Deine persönliche Risikotoleranz
💡 Wusstest Du, dass…?
- eine eingetragene Grundschuld auch nach der Rückzahlung des Kredits bestehen bleibt? Sie muss aktiv gelöscht werden – und das verursacht weitere Notar- und Grundbuchkosten.
- Banken bei der Bewertung des Beleihungswerts bewusst konservativ rechnen? Dadurch fällt die mögliche Kreditsumme oft niedriger aus als erwartet.
- eine Immobilienbeleihung auch steuerliche Auswirkungen haben kann? Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich Zinskosten steuerlich geltend machen – zum Beispiel bei vermieteten Objekten.
Fazit: Klare Entscheidungen brauchen gute Informationen
Eine Immobilie zu beleihen kann sinnvoll sein – muss es aber nicht. Wer die Risiken kennt, kann besser abwägen, ob der Schritt zur persönlichen Situation passt. Je klarer Du Deine Ziele und Möglichkeiten kennst, desto sicherer ist Deine Entscheidung.
Unser Rat: Lass Dich vorab umfassend beraten – idealerweise durch eine unabhängige Finanzberatung. So kannst Du Chancen nutzen, ohne unangenehme Überraschungen zu erleben.