Bauträger entwickeln einen großen Teil unserer bebauten Umwelt. Sie sind für die gesamte Koordination eines Bauvorhabens verantwortlich. Doch was genau sind die Aufgaben eines Bauträgers und wie findet man einen guten & professionellen Bauträger? Dieser Frage gehen wir in diesem Artikel nach.
Was ist ein Bauträger?
Per Definition sind Bauträger Bauunternehmen oder Personen, die Immobilien errichten lassen und gewerblich vertreiben. In der Regel kauft der Bauträger Grundstücke, lässt sie bebauen und verkauft sie anschließend weiter. Während der gesamten Bauphase bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks (außer bei Forward Funding Deals). Es ist wichtig zu erwähnen, dass sich ein Bauträger von einem Bauherrn oder einem Bauunternehmen unterscheidet.
Ein Bauträger z.B. übernimmt nur die Bauleistung, hat aber mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie nichts zu tun. Ein Bauträger wird im Auftrag des Bauherrn tätig, der Eigentümer des Grundstücks ist und die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für das Bauvorhaben trägt.
Nach dem Gesetz tritt der Bauträger immer als Unternehmer auf. Meistens in Form einer GmbH, es gibt aber auch Bauträger, die als Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft, Einzelunternehmer oder GbR auftreten.
Der Bauträger ist für das gesamte Bauvorhaben verantwortlich. Von der Vorbereitung, Abwicklung, Steuerung, Bauträgerfinanzierung bis hin zur Durchführung, Fertigstellung und Vermarktung des Projektes.
Er tritt also als Bauherr auf und bietet ein umfassendes Leistungspaket an. Auch das Einholen von Genehmigungen gehört zum Leistungsspektrum eines Bauträgers. Klassische Objekte eines Bauträgers sind neue, größere Wohnanlagen mit mehreren Wohneinheiten.
Der Bauträger ist in der Regel nach dem BTVG (Bauträgervertragsgesetz) bzw. in Deutschland nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) tätig. Für die Tätigkeit als Bauträger ist eine Gewerbeberechtigung für das Immobilientreuhändergewerbe erforderlich. Diese Gewerbeberechtigung wurde früher auch Bauträgerkonzession genannt. Als Immobilientreuhänder werden hier Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger zusammengefasst.
Aufgaben des Projektträgers im Einzelnen
Der Projektträger hat verschiedene Aufgaben. Im Einzelnen basieren die Aufgaben auf dem sogenannten 5-Säulen-Prinzip
- Bauherrenfunktion: Ein Bauträger ist entweder gleichzeitig Bauherr oder er vertritt einen Bauherrn. Wird die Wohnanlage auf eigene Rechnung auf eigenem Grund und Boden errichtet, ist der Bauträger gleichzeitig Bauherr. Baut der Bauträger jedoch auf fremdem Grund und Boden und für fremde Rechnung, so vertritt der Bauträger den Bauherrn.
- Bindung an Dritte: Der Bauträger handelt zwar im eigenen Namen, ist aber gegenüber einem Dritten, nämlich demjenigen, für den er baut (in der Regel der Erwerber), verpflichtet, das Bauwerk vertragsgemäß herzustellen. Dazu gehört z.B. die Fertigstellung des Objekts.
- Treuhand: Ein Bauträger handelt ähnlich wie ein Treuhänder. Das bedeutet, dass er nicht frei über das Baubudget verfügen kann. Es ist bereits festgelegt, wofür das Geld verwendet wird. Damit ist der Bauherr abgesichert und weiß, was mit seinem Geld geschieht.
- Gesamtverantwortung: Ein Bauträger trägt die Gesamtverantwortung für sein Bauvorhaben. Dazu gehören zum Beispiel
- die Finanzierung des Projekts
- die Sicherstellung der ordnungsgemäßen Übergabe
- die ordnungsgemäße und rechtzeitige Bauausführung
- die Kontrolle aller Bauangelegenheiten in wirtschaftlicher, finanzieller und rechtlicher Hinsicht.
5. das Konzentrationsprinzip: Der Bauträger muss sich auf seinen eigenen Aufgabenbereich konzentrieren, da seine Interessen mit denen des Bauunternehmens kollidieren können. Insbesondere wenn der Bauträger auch als Bauherr auftritt, kann es zu rechtlichen Interessenkonflikten kommen. Zum Beispiel im Bereich der Gewährleistungsansprüche. Der Käufer ist also auch rechtlich abgesichert.
Vorteile der Zusammenarbeit mit Bauträgern und Projektentwicklern
Welche Vorteile ergeben sich insbesondere für Investoren aus der Zusammenarbeit?
Grundstückssuche / Projektakquise: Gerade in dicht besiedelten Ballungsräumen kann die Grundstückssuche sehr zeit- und personalintensiv sein. Projektentwickler sind hier die richtigen Ansprechpartner, da sie häufig über ein gut ausgebautes Netzwerk verfügen und oft ganze Quartiere akquirieren, die für institutionelle Investoren interessant sind.
Service: Wenn sich Investoren für ein Joint Venture oder den Gesamtkauf von einem Projektentwickler entscheiden, werden ihnen viele Dienstleistungen abgenommen. Vom Grundstückserwerb über die Baugenehmigung bis hin zur Fertigstellung und Vermietung übernimmt der Bauträger/Projektentwickler diese Leistungen für den Investor.
Gerade Investoren, die kein eigenes Entwicklungsteam haben, können von einem Bauträger stark profitieren. Sie bezahlen dann aber auch über die Rendite des Developers.