Als Bauträgerkalkulation bezeichnet man die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu einem Projekt aus der Sicht eines Bauträgers. Diese Kalkulation ist auch als „Deckungsgleichungsbetrag“ eines Bauträgers bekannt. Mit dieser Kalkulation soll herausgefunden werden, ob die Verkaufserlöse des Bauprojekts (bei der Vermietung sind es die laufenden Mieteinnahmen) die gesamten Aufwendungen decken können. Es wird also untersucht, ob die Erlöse eine Rendite erwirtschaften.
Die Grundlage der Bauträgerkalkulation
In Österreich dient die ÖNORM 1801-1 als Grundlage, die alle wichtigen Schritte bei Kostengliederung detailliert behandelt.
Es ist nicht verpflichtend die Norm zu verwenden, aber sie erleichtert es dem Bauträger die finanzielle Tragweite des Projekts schneller einschätzen zu können.
Folgende Punkte kann der Bauträger besser im Blick behalten.
– Die Gesamtkosten des Projekts können ermittelt werden
– Die wirtschaftliche Plausibilität des Projekts wird geprüft
– Die Fälligkeit der Zahlungen lässt sich bestimmen.
– Es lässt sich die Verfügbarkeit der Finanzmittel zu den Fälligkeitsterminen einschätzen
– Die Liquidität des Bauträgers kann zu jedem Zeitpunkt des Projekts sichergestellt werden.
Um die Bauträgerkalkulation durchführen zu können, sind einige Grundlagen erforderlich und sollten bereits berechnet vorzufinden sein.
– Wichtige Angaben zum Grundstück – Dazu gehören der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und die Kosten je Quadratmeter Grundstücksgröße
– Ermittlungen nach DIN 277 – Dazu gehören Grundflächen und Rauminhalte des Bauobjekts
– Ermittlungen der Investitionskosten nach DIN 276 – Kosten des Baus und Baunebenkosten.
– Ermittlung der Erträge
o Als Mieterträge: Miteinnahmen und Renditefaktor
o Als Verkaufserlöse: Erträge aus dem Verkauf auf Grundlage des angesetzten Ertragswertes des Bauobjektes
– Ermittlung aller laufenden Aufwendungen (Bewirtschaftungskosten, Kapitalkosten etc.)
– Alle Aufwendungen und Erträge sollten gegenübergestellt werden. Die Differenz wird als Überschuss (Rendite) dargestellt. Die Rendite sollte zudem den Bauträgergewinn decken. Dieser sollte mindestens zwischen 10-15% der Gesamtkosten liegen. Besser wären jedoch 20 %.
Wenn die Rendite nicht den Erwartungen entsprechen sollte, sollten die einzelnen Aussagen analytisch betrachtet werden. Möglicherweise ist es möglich günstigere Ausgangsdaten mit bestimmten Maßnahmen zu erreichen.