Kreditgeber verwenden den Beleihungswert als erste Bewertungsgrundlage für Kreditsicherheiten. Auf dieser Grundlage wird dann die Beleihungsgrenze berechnet, denn Banken beleihen eine Immobilie nur bis zu einer bestimmten Grenze, die jede Bank für sich selbst festlegt.
Die Beleihungsgrenze ist ein Prozentsatz, der sich auf den Beleihungswert einer Immobilie bezieht. Bei der Immobilienfinanzierung ist die Beleihungsgrenze ein wichtiger Faktor, da sie die Höhe der Finanzierungskonditionen beeinflusst.
Denn die Pfandbriefbanken bilanzieren erstrangig besicherte Immobilienkredite bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 % als Realkredite. Alles, was darüber hinausgeht, muss die Bank nachrangig besichern und als Personalkredit bilanzieren. Für den Kreditnehmer erhöhen sich die Finanzierungskosten durch die nachrangige Besicherung. Andere Institute können auch Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder mehr anbieten.
Höhe der Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze liegt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent. Sie stellt gleichzeitig den maximalen Betrag dar, für den die Bank ein Immobiliendarlehen gewährt. Folgende Beleihungsgrenzen sind bei Banken üblich
- 40-60 % bei Lebensversicherungen
- 60-65 % bei Hypothekenbanken
- 80 % bei Sparkassen, Volksbanken, Raiffeisenbanken und Geschäftsbanken
Beispiel zur Berechnung der Beleihungsgrenze
Um die Beleihungsgrenze für eine Immobilie zu ermitteln, muss zunächst der Beleihungswert berechnet werden. Dieser ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10-20 %.
Verkehrswert oder Kaufpreis = 600.000 Euro
Beleihungswert (90 % des Kaufpreises) = 540.000 Euro
Beleihungsgrenze (80% des Beleihungswertes) = 432.000 Euro
Die Grenzen variieren je nach Bank, Objekt und Kreditnehmer. In der Regel liegen die prozentualen Grenzen zwischen 60 und 80 %. Bei 70 % läge die Beleihungsgrenze bei 378.000 Euro, bei 60 % bei 324.000 Euro.
Den verbleibenden Finanzierungsbedarf für die Baufinanzierung könnte der Bauherr nur über ein Bauspardarlehen, einen Personalkredit oder in letzter Konsequenz über Eigenkapital realisieren.
Zinsen und Beleihungsgrenze
je niedriger die Beleihungsgrenze ist, desto günstiger sind die Zinskonditionen. Dies liegt vor allem daran, dass die Bank bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent praktisch kein Kreditausfallrisiko mehr hat und somit im Falle einer Zwangsversteigerung das Darlehen mit hoher Wahrscheinlichkeit vollständig aus dem Versteigerungserlös zurückerhalten kann. Liegt die Beleihungsgrenze über 60 Prozent, ist das Ausfallrisiko für die Bank höher. Die Anforderungen des Kreditgebers an die Bonität des Kreditnehmers steigen also mit höheren Beleihungsgrenzen.
Was ist eine 1a-Hypothek?
Benötigt der Kreditnehmer über die Beleihungsgrenze hinaus weitere finanzielle Mittel, gewähren Banken in bestimmten Fällen weitere Kredite, die in der Regel höher verzinst und anders besichert sind. Einer dieser Kredite ist die 1a-Hypothek.
Wenn die Darlehenssumme unter der Beleihungsgrenze liegt, spricht man von einer 1a-Hypothek. Dieses Darlehen wird durch ein erstrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch abgesichert. Kommt es zu einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers und zur Zwangsversteigerung der Immobilie, wird die Forderung des erstrangig gesicherten Darlehensgebers zuerst bedient.
Was ist eine 1b-Hypothek?
Liegt der Darlehensbetrag über der Beleihungsgrenze, spricht man von einer 1b-Hypothek. 1b-Hypothekendarlehen werden im Grundbuch durch ein nachrangiges Grundpfandrecht und eine zusätzliche öffentliche Bürgschaft abgesichert.
Die 1b-Hypothek hat allerdings ihren Preis und kann einige tausend Euro Mehrkosten verursachen, da die Banken dann in der Regel einen Zinsaufschlag verlangen.