Als Cap Rate (auch Kapitalisierungszinssatz) bezeichnet man in der Immobilienwirtschaft das Verhältnis der Nettoeinnahmen zum aktuellen Marktpreis einer Immobilie. Im Gegensatz zur Bruttorendite werden hier die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Im Gegensatz zur Nettorendite werden die Erwerbsnebenkosten nicht berücksichtigt.
Formel:
Cap Rate = aktueller jährlicher Cashflow / Marktpreis der Immobilie
Je höher die Cap Rate ist, desto günstiger ist der Kaufpreis. Die Cap Rate ist auch der Kehrwert des Einkaufsfaktors, der das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete beschreibt.
Die Cap Rate ist eine geeignete Kennzahl zur vorläufigen Beurteilung der Angemessenheit einer Kaufpreisforderung.
Die Cap Rate und ihre Determinanten
Darüber hinaus ist die Cap Rate eine sehr dynamische Kennzahl. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung, da es immer wieder zu unerwarteten Änderungen der Rahmenbedingungen (Zinsen, Wirtschaftswachstum etc.) kommen kann. Dadurch passen sich auch die Mieten und Preise ständig an und nähern sich immer wieder einem gewissen Gleichgewicht an. Auf dem Weg dorthin ändern sich jedoch in der Regel die Gleichgewichtsbedingungen. Drei der wichtigsten Determinanten der Cap Rate sind
- das Risiko
- Wachstumserwartungen
- Opportunitätskosten des Kapitals
Beispiel für die Berechnung einer Cap Rate
Zunächst werden die Bruttoeinnahmen einer Immobilie berechnet, die sich in der Regel aus Mieteinnahmen zusammensetzen. Darüber hinaus können sekundäre Einnahmen durch Küchen- und Gerätenutzung, Automaten etc. erzielt werden.
[Nutzfläche] * [Nettomiete/Monat] * [12 Monate] = [Jahresrohertrag].
Anschließend werden die jährlichen Kosten berechnet. Diese setzen sich aus den Kosten für Instandhaltung, Versicherung, Steuern und Verwaltung zusammen. Diese Kosten werden von den Bruttoeinnahmen abgezogen und man erhält die Nettoeinnahmen.
[Bruttoeinnahmen] – [Kosten] = [Nettoeinnahmen].
Als nächstes dividiert man die Nettoeinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie bzw. die Kapitalkosten (Kaufpreis + Kosten der Fremdkapitalbeschaffung). Daraus ergibt sich der Kapitalisierungszinssatz.
[Nettoeinnahmen] / [Kaufpreis] = [Differenzwert] * 100 = [Kapitalisierungszinssatz].
Interpretation der Cap Rate
Die Cap Rate stellt die erwartete Rendite in Prozent dar, die ein Käufer bei sofortiger Bezahlung der Immobilie erwirtschaften kann. Die Cap Rate ermöglicht somit einen schnellen Vergleich der Renditemöglichkeiten von Immobilieninvestitionen.
Die Cap Rate sollte jedoch nicht als einziger Faktor zur Bestimmung der Rentabilität herangezogen werden. Auch das Ertragsentwicklungspotenzial einer bestimmten Immobilie und mögliche Wertänderungen der Immobilie sollten im Auge behalten werden. Auch die Ausgaben können unerwartet steigen.
Die Cap Rate ist daher kein Indikator für zukünftige Risiken. Käufer können sich nicht auf die Cap Rate verlassen und davon ausgehen, dass die Immobilie ihre aktuellen Erträge und ihren aktuellen Wert behält.