Für Anleger kann die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds große Vorteile bieten. Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen es Anlegern beispielsweise, sich an großen Immobilienprojekten zu beteiligen, zu denen sie sonst oft keinen Zugang hätten. Darüber hinaus werden die Immobilien vollständig von professionellen Fondsmanagern verwaltet, so dass sich die Anleger nach ihrer Investition zurücklehnen und sich um andere Angelegenheiten kümmern können.
Die Aufgabe des Fondsmanagers besteht nicht nur darin, die Immobilien instand zu halten, sondern vor allem darin, Gewinne für die Investoren zu erwirtschaften. Je nach Anlageziel des Fonds können dabei unterschiedliche Renditekennziffern im Vordergrund stehen. In diesem Beitrag wird erläutert, was unter der Cash-on-Cash Rendite zu verstehen ist und warum diese Kennzahl eine der wichtigsten Berechnungen innerhalb der Immobilienrendite darstellt.
Definition Cash-on-Cash-Rendite
Die Cash-on-Cash Rendite ist eine Kennzahl, die vor allem bei gewerblichen Immobilientransaktionen relevant ist. In der Immobilienwirtschaft wird anstelle der Cash-on-Cash Rendite häufig auch von der Barrendite gesprochen. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich dabei um das Maß für die jährliche Rendite, die ein Investor mit einer Immobilie erzielt hat, bezogen auf die in diesem Jahr gezahlte Hypothek. Auf diese Weise können die Cashflows aus den ertragsgenerierenden Aktivitäten eines Investors bewertet werden. Die Cash-on-Cash-Rendite gilt als eine der wichtigsten Berechnungen innerhalb der Immobilienrendite.
Cash-on-Cash-Rendite Beispiel
Die Cash-on-Cash-Rendite gibt somit den prozentualen Anteil des positiven Cashflows bezogen auf das in einem Jahr eingesetzte Kapital an. Dabei werden nur die Ausschüttungen aus dem laufenden Geschäft der Investitionsperiode (die Dividenden) berücksichtigt und nicht die Ausschüttungen aus dem gesamten Kapital. Um den Vorgang der Cash-on-Cash-Rendite weiter zu verdeutlichen, hier ein kleines Beispiel:
Hat ein Anleger 200.000 Euro in einen Immobilienfonds investiert und erwirtschaftet das Investment durch die Vermietung der Immobilie eine jährliche Ausschüttung von 20.000 Euro, so beträgt die jährliche Ausschüttungsrendite 10 Prozent.
Zu beachten ist allerdings, dass die jährliche Ausschüttungsrendite gerade bei Immobilienfonds von Jahr zu Jahr stark schwanken kann.
Wichtig: Bei der oben dargestellten Form der Cash-on-Cash-Rendite wurden die Steuerbeträge, die der Anleger auf die erzielten Erträge zahlen muss, nicht berücksichtigt. Die Höhe der Steuern unterliegt vielen Faktoren und kann dementsprechend auch die Attraktivität einer bestimmten Immobilieninvestition maßgeblich beeinflussen.
Zu beachten ist auch, dass die Cash-on-Cash-Rendite nur die unmittelbare Rendite eines bestimmten Zeitraums misst. Es wird also nicht berücksichtigt, ob sich der Wert der Investition verändert, wenn z.B. der Marktpreis des Mietobjektes stark steigt oder fällt und dadurch die gewinnbringende Veräußerbarkeit beeinträchtigt wird.
Tipp: Beachten Sie bei Ihrer Investition, dass Immobilien in sehr beliebten Lagen in der Regel einen geringeren Cashflow haben als in weniger beliebten Lagen. Bei der Wahl Ihrer Immobilieninvestition ist daher entscheidend, was Sie als Investor suchen:
Streben Sie eine höhere Wertsteigerung der Immobilie über einen längeren Zeitraum an? Dann kann eine höhere Investition in begehrten Lagen das Richtige für Sie sein. Steht eine höhere Wertsteigerung für Sie jedoch nicht im Vordergrund, können auch Investitionen in weniger bekannten Lagen ausreichend sein.
Für die meisten Investoren zu Beginn ihrer Karriere ist eine hohe CoC-Rendite wichtiger als die Wertsteigerung, da der Cashflow in der Branche eine wichtige Rolle spielt und der Schwerpunkt zunächst auf dem Vermögensaufbau liegt. In späteren Jahren kann man sich mehr auf den Vermögenserhalt konzentrieren und auch Investitionen tätigen, bei denen eine niedrigere Cash-on-Cash-Rendite mit hohem Wertzuwachs wichtiger sein kann.
Gibt es einen Unterschied zwischen der Cash-on-Cash-Rendite und dem Cashflow?
Es kann vorkommen, dass Investoren die Cash-on-Cash-Rendite mit dem Cash-Flow verwechseln. Es gibt jedoch einige Unterschiede. Zum einen wird die Cash-on-Cash-Rendite, wie im obigen Beispiel, als Prozentsatz angegeben, während der Cashflow als Gesamtbetrag angegeben wird. Außerdem gibt der Cash-Flow an, wie viel Geld am Ende des Tages nach Abzug aller Ausgaben außer der Einkommensteuer zur Verfügung steht. Die Cash-on-Cash-Rendite hingegen zeigt Ihnen, welche Rendite Sie für Ihre gesamte Investition erhalten.
Warum ist die Betrachtung der Cash-on-Cash-Rendite besonders wichtig?
Grundsätzlich ist der Cash-on-Cash Return für Investoren und Fondsmanager immer von hoher Relevanz, da diese Kennzahl ausdrückt, ob im betrachteten Zeitraum ertragsgenerierende Aktivitäten stattgefunden haben. Insbesondere Fonds der Kategorie “Value Add” sollten eine schwankende Cash-on-Cash-Rendite vermeiden und eine konstante Cash-on-Cash-Rendite anstreben. Bei diesen Fonds werden zwei Anlageziele gleichzeitig verfolgt. Zum einen liegt der Fokus auf der Wertsteigerung der Immobilie und zum anderen wird das Ziel verfolgt, die Steigerung der Renditen aus dem laufenden Betrieb zu sichern. Dabei steht in der Regel in den ersten Investitionsjahren die Aufwertung der Immobilie im Vordergrund, um auf diese Weise die Vermietungsaktivitäten positiv zu beeinflussen und die Cash-on-Cash-Renditen langfristig steigern zu können.
Fazit
Bei Immobilieninvestitionen ist es unerlässlich, eine Vielzahl von Kennzahlen zur Analyse der Investments heranzuziehen. Die Cash-on-Cash-Rendite stellt dabei eine der wichtigsten Kennzahlen dar, die maßgeblich dazu beiträgt, das Renditepotenzial einer Immobilie in einer leicht vergleichbaren Zahl darzustellen. Generell gilt: Je höher der prozentuale Anteil der Cash-on-Cash-Rendite, desto erfolgreicher ist die Immobilieninvestition für den Investor. Die Cash-on-Cash-Rendite stellt somit eine aussagekräftige Kennzahl bei Immobilieninvestitionen dar, da sie Anhaltspunkte über die mögliche Entwicklung einer Immobilie gibt und sollte daher bei der Analyse von Immobilienfonds stets berücksichtigt werden.