Die Realisierung von Bauprojekten ist in der Regel mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Fremdkapital und Mezzaninkapital machen dabei den größten Teil der Finanzierungssumme aus. Um die hohen finanziellen Verbindlichkeiten zu reduzieren und die Bauprojekte rentabel und wirtschaftlich umsetzen zu können, sind viele Bauträger an so genannten Forward Deals interessiert.
Dabei haben Bauträger die Möglichkeit, die Immobilie bereits vor Beginn der Bauphase an interessierte Investoren zu veräußern, um die anfallenden Baukosten bereits aus dem Verkaufserlös bezahlen zu können. Gleichzeitig kann der Bauträger zusätzlich liquide bleiben, um auch Folgeprojekte realisieren zu können.
Ablauf eines Forward Deals
Kleines Beispiel, wie ein Forward Deal ablaufen kann.
Ein Projektentwickler möchte eine große Gewerbeimmobilie bauen lassen. Die Bau- und Planungskosten trägt er in der Regel selbst. In der Regel nimmt er dafür Fremdkapital auf, meist auch Mezzanine-Kapital. Das macht etwa 80-90 % des Gesamtvolumens aus.
Um die Finanzierungskosten zu umgehen und selbst liquide zu bleiben, versucht der Bauträger, die Immobilie noch vor der Bauphase an einen Investor zu verkaufen. Dieser Verkauf der Immobilie wird auch Forward Sale genannt.
Der Investor sichert sich durch den Forward Sale komplette Projekte zu sehr günstigen Konditionen. Der Bauträger wiederum erhält im Gegenzug ausreichend Liquidität, um auch zukünftige Projekte mit genügend finanziellem Spielraum realisieren zu können.
Vorteile eines Forward Deals
Geringes Risiko durch frühzeitige Abnahme
Der Bauträger muss sich nicht um die zukünftige Vermarktung der Immobilie kümmern. Der Investor übernimmt alle Risiken, die mit der Vermarktung der Immobilie verbunden sind.
Profitieren von hohen Kaufpreisen
Durch den frühzeitigen Verkauf der Immobilie kann der Bauträger von den hohen Kaufpreisen am Markt profitieren. In Zeiten niedriger Zinsen bevorzugen Investoren Forward Deals gegenüber anderen Anlagen mit geringerer Rendite.
Keine laufenden Kosten
Bei einem Forward Deal entfallen hohe Zahlungen für Zinsen und Kapitalbeschaffung. Im Idealfall kann der Projektentwickler sogar auf die Aufnahme von Fremd- und Mezzanine-Kapital verzichten und zusätzlich alle Verbindlichkeiten anderer Partner aus den Zahlungstranchen des Investors begleichen.