Die meisten Menschen sind in der Regel auf eine Fremdfinanzierung angewiesen, um ein Grundstück oder ein Eigenheim zu erwerben. Die Kosten, die dabei rund um die Aufnahme des Darlehens entstehen, werden in der Finanzwelt grundsätzlich als Geldbeschaffungskosten oder auch Finanzierungskosten bezeichnet. Diese können – je nach Art und Höhe des Darlehens – unterschiedlich hoch ausfallen. Aber Achtung: In bestimmten Fällen sind die anfallenden Kosten steuerlich absetzbar, so dass für Sie keine zusätzliche Belastung entsteht. Wir erklären Ihnen, was unter Geldbeschaffungskosten zu verstehen ist und wann und wie Sie diese steuerlich geltend machen können.
Definition Geldbeschaffungskosten
Unter Geldbeschaffungskosten versteht man alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Beschaffung von Finanzmitteln entstehen. Bei den Geldbeschaffungskosten wird grundsätzlich zwischen einmaligen Fixkosten und laufenden Kosten unterschieden. Zu den einmaligen Kosten zählen u.a. alle anfallenden Kosten für die Informationsbeschaffung, Gebühren für Kreditvermittler, Kosten für Sicherheiten (z.B. bei notarieller Beurkundung), Disagio, Reisekosten zur Kreditbeschaffung sowie Sachkosten und Ähnliches. Zu den laufenden Kosten zählen wiederum unter anderem Überziehungsprovisionen, Ertragssteuern sowie Sollzinsen für das Darlehen.
Auch die von der Bank erhobenen Gebühren können grundsätzlich den Geldbeschaffungskosten zugeordnet werden und werden in der Regel direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen. Geldbeschaffungskosten werden häufig auch mit dem Begriff Finanzierungskosten gleichgesetzt.
Geldbeschaffungskosten bei einem privat genutzten Immobilienkredit
Wird von einer Privatperson ein Haus- oder Hypothekarkredit beantragt und bewilligt, gehören zu den Geldbeschaffungskosten grundsätzlich alle Tätigkeiten des Kreditgebers, die dem Zustandekommen des Darlehensvertrages dienen.
Sofern die erworbene Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken als Privatperson genutzt wird, sind Geldbeschaffungskosten grundsätzlich nicht abzugsfähig. In diesem Fall werden die Kosten daher zu den nicht abzugsfähigen Aufwendungen für die private Lebensführung gerechnet.
Geldbeschaffungskosten bei Vollvermietung steuerlich absetzbar
Wird eine Immobilie vermietet oder verpachtet, können Kreditzinsen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Auf diese Weise mindern sie im Jahr ihrer Entstehung den zu versteuernden Gewinn. Unter Umständen können auch weitere Geldbeschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Aber Vorsicht: Bei der steuerlichen Absetzbarkeit müssen Sie die Tilgung herausrechnen, da diese den Gesamtkreditbetrag reduziert und vom Finanzamt nicht als Kosten bewertet wird.
Zu beachten ist auch, dass Geldbeschaffungskosten, die ein Käufer vom Verkäufer übernimmt, wie zum Beispiel Zinsen für bereits bestehende Kredite, als Anschaffungskosten gelten und somit nicht als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, sondern lediglich abgeschrieben werden.
Generell lohnt es sich an dieser Stelle, Ihren Steuerberater zu konsultieren, um von Ihrem Steuerrecht in korrekter Form Gebrauch zu machen.
Finanzierungskosten bei gemischt genutzten Immobilien
Wird eine erworbene Immobilie privat genutzt oder nur teilweise vermietet, kann nur der Teil der Geldbeschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden, der auf den vermieteten Teil entfällt. Ein typisches Beispiel ist das Einfamilienhaus, in dem eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss vermietet wird.
In diesem Fall sind die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Flächen aufzuteilen. Beispiel Wenn Sie eine Immobilie mit 300 Quadratmetern Wohnfläche erwerben, von denen Sie rund 30 Quadratmeter vermieten, beträgt der vermietete Nutzungsanteil insgesamt 10 Prozent. Eine Aufteilung nach dem Flächenverhältnis ist in der Regel nicht erforderlich, wenn die angefallenen Finanzierungs- oder Geldbeschaffungskosten eindeutig dem vermieteten Wohnanteil zugeordnet werden können. Dies ist insbesondere durch eine getrennte Bilanzierung der beiden Gebäudeteile in Form getrennter Kauf- und Darlehensverträge möglich.
Geldbeschaffungskosten bei doppelter Haushaltsführung
Ist die Wohnung eines Arbeitnehmers zu weit von seinem Beschäftigungsort entfernt, kann er die anfallenden Kosten für eine doppelte Haushaltsführung steuerlich geltend machen. Dies gilt auch für Zinsen, die beim Kauf einer Wohnung oder notwendiger Einrichtungsgegenstände anfallen und durch ein vom Arbeitnehmer aufgenommenes Darlehen finanziert werden müssen.
Geldbeschaffungskosten für ein unbebautes Grundstück
Wird ein unbebautes Grundstück durch ein Darlehen finanziert, sind die Finanzierungskosten grundsätzlich nur dann abzugsfähig, wenn der Erwerber auch die Absicht hat, das Grundstück zu Vermietungszwecken zu bebauen.
Fazit
Als Geldbeschaffungskosten werden alle Kosten bezeichnet, die im Zusammenhang mit einer Fremdfinanzierung anfallen, wobei bei einem Darlehen häufig nur die Zinsen oder die Provision im Vordergrund stehen. Privatpersonen und Gewerbetreibende sollten jedoch immer die Gesamtkosten im Auge behalten.
Zum einen ist es wichtig, jederzeit einen Überblick über die eigenen Finanzen zu haben, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden – zum anderen benötigen Sie diesen Überblick aber auch, um Ihre Rechte auszuschöpfen, Ihre Kosten steuerlich geltend zu machen und so Kosten zu sparen. Allerdings ist die steuerliche Absetzbarkeit oft nur eingeschränkt möglich und in der Regel nur Gewerbetreibenden vorbehalten.