Wenn eine Immobilie als Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung erworben wird, werden auch andere Anforderungen an die Finanzierung der Immobilie gestellt. Die Konditionen & Bewertungsrichtlinien der Immobilie ändern sich.
Man spricht dann auch von einer Investorenfinanzierung.
Ziel der Investorenfinanzierung ist es, aus den Mieteinnahmen (nach Abzug der Finanzierungskosten) einen Überschuss zu erwirtschaften und somit eine Rendite zu erzielen. Investoren profitieren von steuerlichen Vorteilen, z.B. durch Abschreibung oder Kostenabzug.
Da die Investorenfinanzierung für den Kreditgeber in der Regel mit einem höheren Risiko verbunden ist, sind die Konditionen in der Regel auch höher als im privaten Wohnungsbau.
Eine Möglichkeit, die Kosten der Investorenfinanzierung gering zu halten, kann die Nutzung von Fördermitteln sein, wie z.B. Kreditlinien der KfW oder regionale Förderprogramme.
Konzeption einer optimalen Investorenfinanzierung
Um eine optimale Investorenfinanzierung konzipieren zu können, müssen zunächst einige Grundlagen geklärt werden. Wichtig ist, nach welchem Verfahren der Beleihungswert der angestrebten Immobilie ermittelt wird. Ob der Sachwert oder der Ertragswert herangezogen wird, hängt von der Größe und der Nutzungsart des Objektes ab.
- Sachwert
Das Sachwertverfahren wird bei Wohnimmobilien mit bis zu 3 Wohneinheiten oder einem Gewerbeanteil von bis zu 30 % angewendet und bezieht sich auf die Grundstücks- und Herstellungskosten.
- Ertragswert
Bei Mehrfamilienhäusern (mehr als 3 Wohneinheiten), Immobilien mit einem Gewerbeanteil von mehr als 30 % oder bei reinen Geschäftshäusern wird das Ertragswertverfahren auf Basis der zu erzielenden Mieteinnahmen angewendet.
Je nach Einstufung des Immobilienprojekts unterscheiden sich Höhe und Konditionen der Investorenfinanzierung. Bei Geschäftshäusern kommt beispielsweise eine gewerbliche Finanzierung in Frage.
Ablauf der Investorenfinanzierung
Es ist wichtig, sich ausreichend Gedanken über das Renditeobjekt zu machen, denn dieses ist entscheidend für den Erfolg der Sachwertinvestition. Zum einen ist die Höhe des Kaufpreises im Verhältnis zur Lage und Bausubstanz von Bedeutung, zum anderen die zu erwartenden Mieteinnahmen.
Bei der Bewertung der Immobilie werden die genannten Aspekte berücksichtigt, um die Obergrenze für die Investorenfinanzierung bestmöglich festlegen zu können. Gleichzeitig wird auch die Bonität des Käufers geprüft, da dieser in der Regel für die Finanzierung haftet. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Renditeobjekt in eine GmbH eingebracht wird.