Der Loan to Value ist das Verhältnis des Kreditbetrages zum Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie und eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Kapitalbeschaffung.
Bei der Aufnahme von Fremdkapital soll das Investitionsobjekt den Kapitalgebern als Zahlungssicherheit dienen. Daher sollte der Verkehrswert der Immobilie den Rahmen für die Kreditvergabe vorgeben. Dieser Rahmen wird von den Kreditinstituten durch den jeweiligen LTV gekennzeichnet.
Nach den Richtlinien für die Immobilienfinanzierung dürfen deutsche Banken den Beleihungsauslauf nicht voll ausschöpfen. Der tatsächliche Beleihungswert stellt einen Teil des Loan to Value dar.
Der LTV errechnet sich wie folgt
Beleihungsauslauf = (Kreditvolumen / Verkehrswert der Immobilie) x 100
Dabei ist zu beachten, dass die Kreditgeber vom Verkehrswert einen Sicherheitsabschlag abziehen.
Beispiel zur Berechnung des LTV
Es soll eine Bestandsimmobilie erworben werden, deren Wert auf 10 Mio. EUR geschätzt wird. Der Eigentümer ist jedoch bereit, es für 9 Mio. EUR zu verkaufen. Wird Eigenkapital in Höhe von 2 Mio. EUR eingebracht, muss die Fremdfinanzierung in Höhe von 8 Mio. EUR erfolgen (die Kaufnebenkosten betragen 10 %), woraus sich ein LTV von 80 % (8/10) ergibt.
Wie der LTV von Kreditgebern verwendet wird
Der LTV ist nur ein Faktor bei der Entscheidung, ob ein Darlehen gewährt werden kann. Er ist aber eine der wichtigen Stellschrauben für die Kreditvergabeentscheidung und den Konditionenvorschlag (Risikoaufschlag).
Höhere Beleihungsausläufe sind insbesondere bei langfristigen Finanzierungen weiterhin möglich. 100%-Finanzierungen (d.h. der gesamte Kaufpreis wird finanziert) sind weiterhin möglich, allerdings nur, wenn der LTV deutlich unter 80% liegt.
Generell gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto größer die Chance auf eine Kreditzusage und desto niedriger der Zinssatz.