Von einem Rangrücktritt spricht man, wenn ein Gläubiger, der im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen ist, auf seinen eigenen Rang zugunsten eines nachrangigen Gläubigers verzichtet. Ein Rangrücktritt ist in der Baufinanzierung nur wirksam, wenn er notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.
Warum ist ein Rangrücktritt im Grundbuch wichtig?
Banken oder andere Kreditgeber wollen ihre Kredite möglichst gut absichern. Um sich gegen den Eintritt eines Schadens abzusichern, verlangen die Kreditgeber daher eine gewisse Sicherheit. Häufig verlangen Banken, dass die Grundschuld als Grundpfandrecht in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Damit erhält die Bank das Recht, die Immobilie im Notfall im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr zurückzahlen kann.
Bei der Zwangsversteigerung werden die Forderungen der Gläubiger nach ihrer Rangfolge bedient. Wer als erster im Grundbuch eingetragen ist, hat auch als erster Anspruch auf den Erlös aus der Zwangsversteigerung. Je nach Höhe des Erlöses kann es vorkommen, dass Gläubiger an zweiter oder dritter Stelle leer ausgehen.
Rangrücktritt in der Baufinanzierung
Sie wollen Ihr Haus auf Ihren Sohn übertragen und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch sichern. Nach einiger Zeit möchte Ihr Sohn das Haus durch einen Anbau erweitern, wofür er einen Kredit benötigt.
Die Bank gibt den Kredit aber nur, wenn er durch eine Grundschuld auf dem Einfamilienhaus gesichert ist. In diesem Beispiel müssten Sie gegenüber der Bank einen Rangrücktritt erklären.
Solange Ihr Sohn die Raten für das Darlehen bezahlt, brauchen Sie sich um das lebenslange Wohnrecht keine Sorgen zu machen. Sollte dies jedoch nicht der Fall sein, droht Ihnen der Entzug des lebenslangen Wohnrechts.
Denn dann kann die Bank mit der eingetragenen Grundschuld eine Zwangsversteigerung durchsetzen und da Sie einen Rangrücktritt erklärt haben, entfällt das lebenslange Wohnrecht. Hätten Sie gegenüber der Bank keinen Rangrücktritt erklärt, könnte die Bank trotzdem die Zwangsversteigerung betreiben. Sie könnten dann Ihr Wohnrecht gegenüber einem neuen Eigentümer geltend machen.
Kosten eines Rangrücktritts
Bei einem Rangrücktritt fallen in der Regel Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie bezahlen müssen. Wie hoch diese Kosten sind, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Sie können aber in jedem Fall mit einem dreistelligen Betrag rechnen.
Die rechtliche Regelung des Rangrücktritts
Die Form des Rangrücktritts ist von Fall zu Fall verschieden. Grundsätzlich gilt jedoch: Ein Rangrücktritt im Bereich der Baufinanzierung ist nur dann rechtsgültig, wenn die Gläubiger zustimmen, der Rangrücktritt notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.
Die rechtliche Grundlage für den Rangrücktritt bildet in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dort ist in § 880 geregelt, dass beide Parteien einer Rangänderung im Grundbuch zustimmen müssen.