WALT (Weighted Average Lease Term) ist eine wichtige Kennzahl in der Gewerbeimmobilienbranche. Er gibt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge an. Liegen überwiegend langfristige Mietverträge vor, ergibt sich ein hoher WALT von mehreren Jahren.
Der WALT bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen eines Portfolios, kann aber beispielsweise auch für die vermietete Fläche ermittelt werden.
Immobilieninvestoren streben je nach Strategie einen bestimmten Mindest-WALT an, der auch im Ankaufsprofil angegeben wird. Mit Hilfe des Asset Managements steigern die Investoren den Vermietungserfolg und erhöhen damit den WALT.
Weitere Informationen Zum WALT
Für den WALT gibt es noch einige weitere Synonyme, die häufiger anzutreffen sind.
- WALT – Weighted Average Lease Term (Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit)
- WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term (Gewichtete durchschnittliche unbefristete Mietdauer)
- WALE – Weighted Average Lease Expiry (Gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit)
- WALL – Weighted Average Lease Length (Gewichtete durchschnittliche Mietdauer)
In Deutschland hat sich der Begriff WAULT etabliert und ist daher weit verbreitet.
Neben dem WALT gibt es noch weitere relevante Kennzahlen, wie z.B. den WAULT to break. Dieser berücksichtigt die Gesamtmiete bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter seinen Mietvertrag erstmals ordentlich kündigen kann.
Wie berechnet man den WALT?
Eine Gewerbeimmobilie hat 6 Mieter, die insgesamt genau 51.000 EUR pro Jahr an Miete an den Eigentümer zahlen. Die Vertragslaufzeiten liegen je nach Mieter zwischen 2 und 10 Jahren. Der WALT / WAULT errechnet sich nun einfach aus dem Quotienten der Mieteinnahmen über die Gesamtlaufzeit aller Verträge und der aktuellen Jahresmieteinnahmen:
In diesem Beispiel beträgt der WALT 6,4.
Warum ist der WALT wichtig?
Der WALT ist vor allem für Investoren relevant, da er helfen kann, einige für die Investition wesentliche Fragen zu beantworten:
- Planbarkeit: Ein WALT von 7-8 Jahren bedeutet eine gute Planbarkeit der Erträge, aber auch begrenzte Möglichkeiten für Mietsteigerungen.
- Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von z.B. 3-4 Jahren deutet darauf hin, dass das Portfolio in naher Zukunft ein Problem mit vielen auslaufenden Mietverträgen bekommen könnte. Die mittelfristigen Mieteinnahmen sind daher einem höheren Risiko ausgesetzt.
- Fluktuation: Immobilien mit einem niedrigen WALT weisen eine höhere Mieterfluktuation auf, was sich negativ auf die operativen Bewirtschaftungskosten auswirkt. Eine höhere Mieterfluktuation kann zu höheren Maklerprovisionen, Inseratskosten etc. führen.
Auch aus Investorensicht kann der WALT je nach Marktlage unterschiedlich interpretiert werden. Ist z.B. die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt sehr hoch und steigen die Mieten tendenziell, so sind kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) eher erstrebenswert und umgekehrt.